Khi sở hữu một mảnh đất tại TP.HCM và lên kế hoạch xây dựng tổ ấm, một trong những yếu tố pháp lý quan trọng hàng đầu bạn cần nắm vững chính là mật độ xây dựng. Việc hiểu và tuân thủ đúng quy định này không chỉ giúp bạn xin giấy phép xây dựng thuận lợi mà còn đảm bảo công trình an toàn, hài hòa với quy hoạch chung của thành phố.
Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và mới nhất cho năm 2025, dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD, văn bản pháp lý cốt lõi đang được áp dụng tại TP.HCM và trên cả nước.
1. Mật độ xây dựng là gì và cách tính như thế nào?
1.1. Khái niệm
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm (%) giữa diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất.
Nói một cách đơn giản, nếu bạn có lô đất 100m², và bạn xây một ngôi nhà có diện tích tầng trệt là 80m², thì mật độ xây dựng của bạn là 80%. Phần diện tích 20m² còn lại phải là không gian trống như sân vườn, lối đi, tiểu cảnh...
Lưu ý: Diện tích chiếm đất không bao gồm các công trình phụ trợ như mái che, ban công, au-vent (mái hắt), bậc tam cấp, hoặc các công trình cảnh quan dưới mặt đất.
1.2. Công thức tính
Công thức tính mật độ xây dựng rất đơn giản và được áp dụng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình / Tổng diện tích lô đất) x 100%
-
Ví dụ minh họa:
-
Gia đình bạn có lô đất rộng 120m².
-
Bạn dự định xây một ngôi nhà có diện tích sàn tầng 1 (tầng trệt) là 90m².
-
Mật độ xây dựng sẽ được tính: (90m² / 120m²) x 100% = 75%.
-
.png)
2. Bảng tra cứu mật độ xây dựng tối đa tại TP.HCM năm 2025
Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng tối đa (còn gọi là mật độ xây dựng thuần net-to) phụ thuộc vào hai yếu tố: diện tích lô đất và chiều cao dự kiến của công trình.
Dưới đây là bảng tra cứu chi tiết và chính xác nhất:
Bảng 1: Mật độ xây dựng thuần tối đa (net-to) theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
|
Diện tích lô đất (m²) |
Chiều cao công trình (m) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
|
≤ 50 |
≤ 7 |
100% |
|
75 |
≤ 7 |
90% |
|
100 |
≤ 7 |
80% |
|
200 |
≤ 7 |
70% |
|
300 |
≤ 7 |
60% |
|
500 |
≤ 7 |
50% |
|
≥ 1000 |
≤ 7 |
40% |
|
75 |
≤ 10 |
90% |
|
100 |
≤ 10 |
80% |
|
200 |
≤ 13 |
70% |
|
300 |
≤ 16 |
60% |
|
500 |
≤ 19 |
50% |
|
≥ 1000 |
≤ 22 |
40% |
|
75 |
≤ 13 |
90% |
|
100 |
≤ 16 |
80% |
|
200 |
> 16 |
60% |
|
300 |
> 16 |
55% |
|
500 |
> 16 |
45% |
|
≥ 1000 |
> 25 |
40% |
Cách áp dụng bảng:
-
Xác định diện tích lô đất của bạn thuộc khoảng nào trong cột đầu tiên.
-
Xác định chiều cao dự kiến của ngôi nhà (ví dụ, nhà 4 tầng cao khoảng 15-16m).
-
Đối chiếu hai hàng để tìm ra mật độ xây dựng tối đa được phép. Ví dụ, lô đất 150m² (nằm giữa 100m² và 200m²), muốn xây nhà cao 15m (≤ 16m), thì mật độ xây dựng tối đa sẽ được nội suy, nhưng cách an toàn là áp dụng theo mốc cao hơn là 200m², tức là khoảng 70%.
3. Quy định về chiều cao tối đa của công trình
Chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM phụ thuộc rất nhiều vào chiều rộng của lộ giới (lòng đường và vỉa hè) trước nhà.
Bảng 2: Quy định chiều cao tối đa theo lộ giới
|
Chiều rộng Lộ giới (m) |
Chiều cao tối đa (m) |
Số tầng tham khảo |
|
< 3.5 |
13 |
3 tầng |
|
3.5 đến < 7 |
16 |
4 tầng |
|
7 đến < 12 |
22 |
6 tầng |
|
12 đến < 20 |
25 |
7 tầng |
|
≥ 20 |
28 |
8 tầng |
Lưu ý:
-
Số tầng trên chỉ là tham khảo, chiều cao tối đa tính bằng mét là quy định bắt buộc.
-
Đối với các con hẻm quá nhỏ (<3.5m), quy định về số tầng và chiều cao có thể còn chặt chẽ hơn, cần liên hệ trực tiếp với Phòng Quản lý đô thị tại quận/huyện để có thông tin chính xác.
4. Quy định về khoảng lùi xây dựng
Khoảng lùi xây dựng là khoảng không gian bắt buộc giữa chỉ giới đường đỏ (ranh giới đất với đường) và chỉ giới xây dựng (mép ngoài của công trình). Quy định này nhằm đảm bảo không gian an toàn, tầm nhìn và khả năng mở rộng đường trong tương lai.
Khoảng lùi phụ thuộc vào cả lộ giới và chiều cao công trình.
Bảng 3: Quy định khoảng lùi tối thiểu so với lộ giới
|
Chiều rộng Lộ giới (m) |
Chiều cao công trình (m) |
Khoảng lùi tối thiểu (m) |
|
< 19 |
< 22 |
0 |
|
19 đến < 22 |
< 22 |
3 |
|
≥ 22 |
< 25 |
4 |
|
≥ 22 |
≥ 28 |
6 |
Lưu ý quan trọng:
-
Khoảng lùi sau và bên hông: Ngoài khoảng lùi trước, nhiều khu vực quy hoạch còn yêu cầu khoảng lùi sau và khoảng lùi bên hông (đối với lô đất tiếp giáp 2 mặt hẻm hoặc có diện tích lớn) để đảm bảo thông gió và phòng cháy chữa cháy.
-
Bạn không được phép xây dựng kiên cố trong phần đất thuộc khoảng lùi, nhưng có thể làm sân, cổng, hoặc các công trình trang trí không có mái che kiên cố.
5. Các quy định và lưu ý khác
-
Tầng hầm: Nếu mái tầng hầm ngang bằng với cốt vỉa hè (dùng làm sân vườn, lối đi), diện tích tầng hầm sẽ không tính vào mật độ xây dựng.
-
Phần đế công trình: Đối với các công trình phức hợp, phần đế (thường từ 3-5 tầng) có thể được phép có mật độ xây dựng cao hơn phần tháp phía trên, nhưng phải đảm bảo không vượt quá 60%.
-
Luôn kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500: Các quy định trên là quy chuẩn chung. Tại mỗi khu vực, đặc biệt là các dự án, khu dân cư mới, có thể có đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 với những quy định riêng về mật độ, chiều cao, khoảng lùi. Bạn cần kiểm tra thông tin này tại UBND quận/huyện.
Kết luận
Việc tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng, chiều cao và khoảng lùi là nghĩa vụ bắt buộc của mọi chủ đầu tư. Nắm vững những con số này giúp bạn lập kế hoạch thiết kế chính xác ngay từ đầu, tránh việc phải chỉnh sửa bản vẽ nhiều lần, tiết kiệm thời gian và chi phí xin phép xây dựng.
Để đảm bảo ngôi nhà tương lai vừa đẹp, vừa tối ưu công năng lại hoàn toàn hợp pháp, hãy làm việc chặt chẽ với một kiến trúc sư hoặc công ty xây dựng uy tín. Họ sẽ giúp bạn diễn giải các quy định pháp lý phức tạp và áp dụng chúng một cách chính xác nhất cho lô đất của bạn.
