Khi có ý định xây nhà tại TP.HCM, ngoài việc chuẩn bị tài chính và bản vẽ thiết kế, một trong những yếu tố quan trọng nhất mà bạn cần nắm rõ là mật độ xây dựng. Nắm vững các quy định này không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật mà còn tối ưu hóa không gian sống, tránh những rắc rối về sau.
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích đất được phép xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Cùng tìm hiểu những quy định mới nhất về mật độ xây dựng nhà ở tại TP.HCM trong năm 2025.
Mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM 2025
Theo các quy định hiện hành, mật độ xây dựng tại TP.HCM được phân loại dựa trên diện tích lô đất. Cụ thể, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã ban hành quy định về mật độ xây dựng tối đa cho từng loại diện tích đất như sau:
Lưu ý:
-
Đối với những lô đất có diện tích nằm giữa các khoảng trên, bạn có thể áp dụng phương pháp nội suy để tính toán mật độ xây dựng chính xác.
-
Trường hợp mật độ xây dựng 100% chỉ áp dụng cho những lô đất có diện tích nhỏ hơn 50m² và phải có giải pháp hợp lý về thông gió, chiếu sáng tự nhiên.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến diện tích xây dựng
Ngoài mật độ xây dựng, bạn cần lưu ý đến các yếu tố dưới đây để tính toán diện tích xây dựng một cách chính xác nhất:
1. Khoảng lùi và ranh lộ giới
-
Ranh lộ giới: Là giới hạn giữa phần đất công cộng (đường, vỉa hè) và phần đất thuộc quyền sở hữu của bạn. Khi xây dựng, bạn chỉ được phép xây trên phần đất nằm trong ranh lộ giới.
-
Khoảng lùi: Là khoảng không gian trống phải chừa lại giữa công trình và ranh giới lô đất. Khoảng lùi được quy định tùy thuộc vào chiều cao công trình và bề rộng của đường tiếp giáp. Ví dụ, với lô đất có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:
-
D ≥ 16m: Bắt buộc chừa sân sau tối thiểu 2m.
-
9m ≤ D < 16m: Bắt buộc chừa sân sau tối thiểu 1m.
-
D < 9m: Khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.
-
2. Mật độ xây dựng tính toán trên diện tích nào?
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc / Tổng diện tích lô đất xây dựng) x 100%
Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc bao gồm cả những phần như:
-
Phần móng, sàn của các tầng.
-
Cả những phần có mái che như ban công, sân thượng có mái.
-
Không bao gồm các công trình phụ như tiểu cảnh, đài phun nước... nếu không có mái che.
Ví dụ minh họa cách tính mật độ xây dựng
Bạn có một lô đất tại quận nội thành TP.HCM, diện tích 5m x 20m = 100m².
-
Theo bảng quy định, với diện tích 100m², mật độ xây dựng tối đa là 85%.
-
Diện tích xây dựng tối đa của tầng trệt sẽ là: 100m² x 85% = 85m².
-
Phần diện tích còn lại (15m²) sẽ được dùng làm sân trước hoặc sân sau, tùy thuộc vào quy định về khoảng lùi của khu vực.
Lưu ý: Quy định về mật độ xây dựng có thể thay đổi tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết của từng quận, huyện và khu vực cụ thể. Để có thông tin chính xác nhất cho lô đất của mình, bạn nên liên hệ với các cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương hoặc các công ty tư vấn xây dựng uy tín.
